La villa indica sempre per i romani un’abitazione situata fuori dalle mura cittadine. Il concetto è peraltro così ampio e indefinito che già Varrone nel 37 a.C. può facilmente sottolineare il contrasto tra una villa in campo marzio, colma d’opere d’arte, e una villa adibita ad azienda agricola, priva perciò di pretese culturali. Il contrasto si può cogliere soltanto tenendo conto dello sviluppo storico del termine: sin dai tempi più antichi questo contrasto si riferisce al complesso della proprietà rurale consistente nell’ager, cioè la proprietà terrena, e nella villa vera e propria. Questi due elementi vengono indicati anche con i nomi praedium o fundus, in uso fino alla tarda antichità.
A Praedium s’accompagna, per la maggior precisione, il toponimo, come appunto in praedium tusculanum; per indicare le sue ville Cicerone ricorre infatti alle forme abbreviate tusculanum, pompeianum e puteolanum. Fundus invece è unito al nome del primo proprietario, che si conserva dunque anche per lungo periodo. La villa tardo repubblicana, considerata un evoluzione delle case ellenistiche, presentava due parti distinte: la pars rustica, destinata agli schiavi che attendevano ai lavori agricoli, e la pars urbana che ospitava i padroni. In altri casi nelle fonti letterarie si riscontra l’uso della parola horti per indicare le ville caratterizzate da appezzamenti di terreno coltivato. In questi horti il terreno deve prevalere, almeno in teoria, sulle parti edificanti.
Dalla prima metà del I secolo d.C. compare infine il termine praetorium, in origine usato per indicare la residenza del comandante di legione, per designare, insieme alla villa, l’abitazione del proprietario; usato dapprima solo per le ville imperiali, anche questo termine diviene d’uso corrente. La parola villa può dunque riferirsi a edifici diversi che hanno destinazioni piuttosto differenti. Il carattere inconfondibile della villa si riscontra, almeno nell’Italia centrale, nel particolare impiego che la distingue da simili fenomeni più tardi. Presupposto fondamentale della sua origine è la concentrazione delle proprietà fondiarie nelle mani d’una classe sociale ristretta, che spesso dispone di latifondi grandissimi non concentrati in una sola località ma sparsi in zone lontane.
I componenti di questa aristocrazia, in quanto partecipi degli organi direttivi di Roma, non possono dimorare nei loro possedimenti, ma sono tenuti a risiedere nell’urbe, spesso a grande distanza dai luoghi d’origine. Le ville sono dunque abitate solo per una parte dell’anno. Storicamente la villa trova quindi la sua specificità nel fatto che per il suo proprietario essa non è un luogo di piaceri campestri, quale ad esempio la caccia, ma un centro d’intensa vita culturale, di noti artisti e letterari, qui più facilmente coltivabili che non a Roma. A proposito della villa si può parlare dunque di un vero e proprio teatro di arte e cultura, cui contribuisce anche la villa con parte della sua produzione.